很多分析家认为，在人类历史上，没有哪个国家会像2050年之前的中国那样富有、老化和迅速增长。这种变化带来的人口结构不容置疑：中国政府2010年的第六次人口普查显示，中国60岁及以上老年人口的数量为1.78亿。联合国预计，到2050年，这一年龄段的人数将增长到4.37亿。而在同一时期，中国人口不会如此迅速地增长，所以这一老龄化现象将对中国经济构成重大挑战，并带来巨大调整。

    诚然，预计中国经济在2050年的样子是一项有趣的思想实验，但是困难很多，尤其困难的是确定届时中国是否还会像40年以来的那样保持神奇的增长。不管中国经济走势如何，联合国强调的老龄化趋势都给人们提出了这样的问题：中国要怎样做好准备？中国正在老去的人口既形成了迫切的人道需求，也是一个让人心动的投资机遇，后者将推动中国将西方的运营模式和投资引入本国的养老市场。

    中国政府知道，需要发展出一个充满活力的中国养老产业，并采取措施，鼓励对这一产业的私人投资。“十二五规划”中明确指出，有必要将建设适老型住房作为规划中的卫生保健的目标之一。此外，中国各地方政府已经为愿意进入老年住房市场的开发商提供有吸引力的土地优惠、税收减免和低成本的资本。但是，中国的房地产市场正处于困难时期，一些开发商急于将地产价值变现，对于进入这一领域的挑战认识不足。如果出现引人瞩目的失败，不仅有可能给受质疑的开发商造成损失，还会殃及整个行业。考虑到中国市场需求量的庞大，现在的当务之急是开发商与运营商快速找到一个在中国可持续、可升级、有利可图的有效经营模式。

    西方的养老产业公司积极看好中国的人口结构，欣赏中央政府提供激励政策的意愿。但是，这一产业还处于非常早期的阶段，西方的投资商，尤其是运营商进入中国的速度一直很慢，不过这一情况正在逐步改变。美国私人股权投资基金Emeritus在6月初的一则公告中称，该基金已经与两家中国合作伙伴组建了合资企业。这一信号被业界的观察家普遍解读为该市场正在快速演变，显然，这对中国高端养老市场的影响更大。

    目前，西方现有养老设施的运营商采用两种方式进入中国。一种是针对中国富人提供5星级养老住宅；另一种是将5星级住所与较短期的康复疗养服务相结合。第二种方式通常基于顾客的需求，提供中短期的疗养服务，但所提供的设备与服务的档次并没有变化。但是，这两种方式都不是针对中国中产阶级设计的，对于需要帮助的中低收入的中国人，它们能提供的服务更有限。

    因此，中国政府为了供穷人养老，可能会继续扩大现有的国家扶持的养老院模式。政府希望增加养老院数量及服务种类。尽管中国老人不太可能青睐这些由政府管理的养老院，但随着西方运营商进入高端市场，将使养老产业出现整体改观，由此带来的变化也会使这部分市场获益。

    与中央政府需要直接满足穷人需求不同，对于中国不断增长的中产阶级，政府则发挥较为间接的作用。在这方面，中国政府需要做三件事：对养老产业开发商和运营商提供投资优惠；政府建立一个监管框架，确保质量控制与行业标准；大力扩充社会退休金和医疗体制，以便让国人支付这类服务的费用，其中一部分费用自付，剩余部分由国家管理的保险与退休金计划直接拨付。

    即便中国政府成功实现了上述所有目标，西方运营商决定进军中国市场，中国的养老业还必须要避免三个错误。这三个错误都是美国运营商在20世纪70年代末和80年代初美国养老市场刚开始发展时犯下的。首先，中国的开发商必须避免自以为了解他们的目标市场的需求。高瑞（Gole Wright）为美国西雅图的魅力花园公司（Merrill Gardens）工作，他长驻中国，帮助公司开拓中国市场。他透露了公司最近对3,000位各地中国人的调查结果。高瑞说：“老年人和他们的子女更关注医疗问题，这符合我们的预期。即使是身体健康的老人，他们和子女也都强调医疗是优先考虑的问题。”魅力花园的研究还指出，中国把拥有医疗服务看得比享受还重要。

    看重医疗卫生服务，胜过5星级的娱乐设施，这大概说明很多中国老年人曾经有过困难的生活，他们感到缺乏他人的关照，他们的家庭没有足够的财力为他们养老送终。这样的看法很合乎一般中国人看待此类问题的倾向，一说到自己在医疗问题上的看法，他们都会努力找这些理由。即便在今天，中国老百姓仍有相当大一部分医疗开支需要自掏腰包，因此，他们对想要花钱购买的医疗服务极为挑剔。养老也不例外。如果看看他们把钱花在哪里，我们很可能会发现，他们喜欢拥有很强的卫生保健服务能力的开发商和运营商。

    中国的养老产业已经陷入了一个误区，业界以为豪华的住所是其目标市场最渴望的。正因为这样的想法，很多中国早期的老年住宅小区虽然拥有5星级的基础设施，却缺乏提供5星级养老服务的运营模式。从很多方面说，这可与西方高级连锁酒店早期在中国拓展时所遇到的困难相比：建设一流的设施不是问题，难度在于植入与客户服务及接待礼仪相关的无形资产。高级连锁酒店最终能够面对这一难题，但保持服务水平一直是他们的一大挑战。而在为老年人服务的困难中，还要加上为老年人提供医疗服务的复杂性，无怪乎很多早期进入中国养老产业的公司举步维艰。

    一个有名的例子是北京的江湖庄园。这是一家高端社区，在其规划中，养老是其核心内容。社区遭遇了很多困难，比如在基础设施建成时，没有成功的养老运营模式可参考。对江湖庄园来说，拥有一流的设施没有问题，问题在于不能为老年顾客制定一种提供高灵敏度卫生保健的模式。中国开发商从中吸取的教训是，设施当然很重要，但更重要是运营模式：怎样提供保健服务，怎样满足中国年迈夫妻的迫切需要。这样的运营模式必须尽早解决，在制定时要参考通过市场调查收集来的观念。让中国的开发商和西方运营商乐于看到的是，魅力花园的市场调查还表明，中国老人和他们的家庭并不像一些人担心的那样，抵制在家庭以外的地方养老的想法。高瑞透露，虽说中国人对多代同堂的传统的偏好依然存在， 但“文化上对于这一想法的抵制没有我们预期得那么强烈，尤其是在成年子女中间。我们原以为，这样做会让中国人产生歉疚感和抵制心理，确实有这样的情况，但大多数人对这个想法感到兴奋。”

    抵制心理不强可能是缘于人口统计学家所说的中国的“四二一问题”，即一个小孩有两位父母和四位祖父母需要照料，为了最好地照顾年迈的长辈，中国的家庭需要新的解决办法，只能做出妥协。对于没有“四二一问题”的人来说，他们的工作需要可能使其远离生长的地方，而他们的父母依然生活在那里，这就使得传统的照料双亲的方式变得不可行。由于中国养老产业仍处于初级阶段，开发商和运营商的挑战是，避免揣测处于这类情况的家庭的想法和他们的付费意愿。

    中国开发商必须避免的第二个错误是低估老年住房产业的复杂性。相比于传统的商用和民用房地产，开发养老设施——包括老年住宅——更为棘手。开发商如果以为老年人买入老年住房，只是将已有房产套现的另一种方式，那他们可要失望了。失望过后还能坚守这一行业的开发商会吸取这个教训，继续建设成功的养老住宅小区。但是，就像在20世纪80年代初美国遇到的情况一样，部分中国老人可能在搬进新建的养老住所之时，却发现经营养老产业的公司没钱了，因为开发商并不了解经营一座养老设施所需要的周期成本。

    乔·克里斯蒂安（Joe Christian）是全球关于中国老年住房业的思想领袖之一，目前在哈佛大学任教，他在那里研究中国的养老业。克里斯蒂安认为，中国开发商今天的经历与20世纪八九十年代美国开发商的经历有很多类似之处。他指出：“那时的开发商和投资商受到美国的人口结构的吸引，特别是步入老年的二战后婴儿潮一代。从80年代初开始投资这一市场，一直到80年代中期。他们在美国各地建设了各种各样的老年住房项目，其中很多以失败告终。”克里斯蒂安认为，这些项目的失败，原因不仅是开发商将其视为普通的房地产项目，没有像目前的魅力花园公司那样做市场分析，还因为他们没有充分认识到老年住宅社区的细微差异。

    克里斯蒂安还说，那时开发商建设这些项目，基本上就是为了获取市场份额，迎接即将到来的老龄人口海啸，到了20世纪90年代，辅助性生活设施的建设已经严重过剩。不幸的是，以为婴儿潮一代人到了65岁会就搬进这些住宅的想法被证明不靠谱，很多项目都失败了。没能理解这个市场依然是失败的根本原因。克里斯蒂安说：“因为他们没有考虑到经营这些设施的复杂性。这种复杂性和经营酒店不相上下，甚至有过之而无不及。”今年4月，由美国驻华大使骆家辉（Gary Locke）率领的访华养老代表团的一位成员说，中国的房地产开发商需要理解，养老住房业是“酒店、卫生保健和餐厅”的结合体。如果开发商不能充分了解这里面的运营问题就进入这一市场，肯定会遇到很大的困难。

    这些困难中还包括了中国开发商必须避免的第三个错误：低估熟练员工的作用。早期的西方投资商，如上海的Emeritus和杭州的写意健康咨询公司（China Senior Care），发现他们最主要的一个运营难题是寻找、培养和留住关键员工。对此，克里斯蒂安的评论是：“员工当然是最重要的，不仅包括保健服务人员，还有班车司机，一直到最上面的、作用最大的执行总监。”

    此外在中国，对老年医学的临床研究还相当不发达，这意味着运营商难以找到合适的护士或其他接受过职业培训的临床医疗人员。这一领域的先驱包括约翰·霍普金斯大学，该校已经和北京协和医学院开展了数年的合作，加强对选择从事老年医学的医护人员的培训。中国的养老业特别需要政府和学术机构的持续投入。政府对这类培训计划的关注越少，行业不得不补的功课就越多。这就给本来已经难以成功的行业又增添了一重复杂性。

    中国公司肯定有能力面对养老业带给它们的挑战。中国的开发商在很多方面可以吸取他人的教训：美国、欧洲、澳大利亚的开发商和运营商在本国市场成熟之际，犯过不少错误。克里斯蒂安指出：“（美国的）运营模式一开始远不够完善，过了一段时间才发展出有效的盈利模式。在这里所说的教训是指这是一个复杂的行业，中国应该仔细研究美国的运营模式。”只要举措得当，中国的开发商甚至可以实施比西方公司成功实现的更复杂的运营模式，这是因为中国养老业没有很多西方公司在本国经营时造成的历史包袱。

    不过，更大的、也更重要的问题并不是中国本土的房地产开发商能否有能力打造一个成功的模式，而是他们的行动是否足够快地吸收数量激增的中国老人，在未来几年，向他们提供急需的住房和高灵敏度医疗服务。如果中国和当代所有其他国家一样，也要经历一个开发商因进入市场时低估养老产业复杂性而发生财务困难、最终退出的阶段，人们会怀疑，市场有没有弹性容忍这些挫败，因为这一市场必须要在很短的时间发展起来。中国公司需要时间去开发、调整和落实一个成功的养老模式。中国的人口结构展示了巨大的机会，但同样也表明，如果不能快速找到一个成功的解决方案，企业将面临诸多危险。